Les taux révisables.

a) Le taux révisable à mensualité fixe

Il garde tous l’essentiel de tous ce que nous avons vu précédemment mais il rajoute une protection supplémentaire à l’emprunteur. En effet, il permet de maîtriser totalement sa trésorerie puisque même si les taux d’intérêts augmentent votre mensualité n’augmentera pas.

Attention : aucune magie dans tous ça et au contraire soyez prudent car vous constaterez qu’ à la date anniversaire de votre offre de prêt, votre nouveau tableau d’amortissement fera apparaître un rallongement de durée de votre emprunt.

En général, les établissements bancaires prévoient un rallongement possible de votre emprunt de 5années maximum.

Il sera donc essentiel pour l’emprunteur de vérifier si le nouveau taux appliqué correspondant toujours à vos attentes. Sans ça vous risqueriez au moment de la revente de votre bien immobilier d’avoir à rembourser à votre banquier un capital bien important que prévu.

b) Le taux révisable à mensualité fixe avec comme indice de référence le libor et une monnaie prêtée libellée en Franc suisse

Tout d’abord il faut savoir que le taux LIBOR franc suisse (libor) est le taux interbancaire moyen auquel un grand nombre de banques veulent s’accorder des prêts non garantis en franc suisse sur le marché financier londonien.

Le LIBOR en franc suisse (CHF) est disponible en 15 durées: d’overnight (sur une base journalière) à 12 mois. Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez un aperçu de tous les taux LIBOR CHF mis à jour à la date du 25/03/2011.

LIBOR CHF	25-03-2011
Taux LIBOR CHF - overnight	0,07500 %
Taux LIBOR CHF - 1 semaine	0,10083 %
Taux LIBOR CHF - 2 semaines	0,11583 %
Taux LIBOR CHF - 1 mois	0,13667 %
Taux LIBOR CHF - 2 mois	0,15667 %
Taux LIBOR CHF - 3 mois	0,18000 %
Taux LIBOR CHF - 4 mois	0,20500 %
Taux LIBOR CHF - 5 mois	0,22667 %
Taux LIBOR CHF - 6 mois	0,25500 %
Taux LIBOR CHF - 7 mois	0,30000 %
Taux LIBOR CHF - 8 mois	0,34500 %
Taux LIBOR CHF - 9 mois	0,39500 %
Taux LIBOR CHF - 10 mois	0,44833 %
Taux LIBOR CHF - 11 mois	0,50000 %
Taux LIBOR CHF - 12 mois	0,55000 %

Ce type de produit figure parmi les plus complexes que le monde bancaire ait pu inventer. Toutefois, novateur ne va pas avec sérénité !!!

En effet, même ce type de produit reste assez simple et standard pour les Suisse qui paient leurs échéances avec du Franc Suisse.

A l’inverse, un Français qui reçoit son salaire en Euro subira déjà dans un premier temps la fluctuation liée aux changes entre l’Euro et le Franc Suisse. De plus, il devra s’acquitter à chaque mensualité des frais de change. Votre établissement bancaire ne risque pas de vous les offrir…

Il est donc essentiel afin de ne pas mettre en péril sa situation de trésorerie de surveiller en permanence l’évolution du Franc suisse par rapport à l’Euro.

Il est nécessaire qu’il y ait une parité quasi-totale entre les monnaies.

Vous pourriez sans ça en cas d’appréciation du Franc suisse vous retrouvez dans une situation ou vous deviez un capital restant dû plus important que la somme emprunté initialement.

Votre offre de prêt doit donc pour bien faire avoir une possibilité d’arbitrage sur un autre indice de référence avec de préférence l’Euribor et sa monnaie en euro qui est toujours en correspondance.

Vous trouverez ci-après un historique des 2 monnaies présentant les caractéristiques d’une appréciation du Franc Suisse :

Historique du change EURO / FRANC SUISSE (EUR/CHF) sur 10 ans

Avec un tel produit il est donc nécessaire de surveiller tout au long de vos remboursements les éléments suivants :

- Evolution du Libor

- Evolution du taux de change (appréciation, dépréciation)

- S’interroger sur un éventuel arbitrage

- Etre capable d’analyser avec précision l’environnement économique qui impacte sur les 2 monnaies

En définitive, au vu de la complexité de ce produit, seuls les experts de la finance devraient pouvoir accepter un tel contrat…

c) Le taux fixe avec vos mensualités réindexées de 1% par an

Ce type de produit qui est assez novateur commence à apparaître dans certains établissements bancaires. Il permet tout en étant un prêt à taux fixe d’avoir une mensualité plus basse en début de prêt et plus importante à la fin de la durée emprunté.

En effet, chaque année l’emprunteur se voit augmenté de 1% le montant de sa mensualité et ce jusqu’à la fin de son prêt.

Avantage : pouvoir emprunter une somme d’argent plus importante que sur un prêt à taux fixe classique avec une augmentation des mensualités de 1% par an qui logiquement ne devrait pas gêner l’emprunteur s’il part du principe que ses revenus sont au moins revalorisé de 1% par an.

Inconvénient : il est essentiel de bien avoir été informé que la mensualité est réindexé de 1% par an de manière systématique et surtout bien prendre en compte même s’il est à taux fixe l’emprunteur qui démarre avec une mensualité plus basse que prévu dans un prêt classique amorti inévitablement moins de capital et donc subit un léger surcoût une fois l’opération terminée.